Идея сдавать коммерческие помещения в жилых комплексах одному арендатору оптом выглядит перспективной в глазах застройщиков.
Как и предсказывал "ДП", на рынке жилой недвижимости приходит время коллабораций. Группа "Самолет" заключила с торговой сетью "Магнит" договор аренды сразу нескольких коммерческих помещений на первых этажах в жилых проектах девелопера.
На первом этапе планируется открыть 30 магазинов в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области и Тюмени. Следующим шагом должен стать вывод на рынок совместного бренда. Это первая сделка такого масштаба в России.
Кому нужен магазин в доме
Лет семь–десять назад застройщики воспринимали нежилые помещения в новостройках как обузу. Их было трудно продавать и заполнять, так как сетевые арендаторы не могли прогнозировать спрос и не хотели рисковать. Сейчас появилось больше сетей, ориентированных на повседневный спрос, которым нужны компактные помещения. Многие из них ставят варианты в новых жилых комплексах в приоритет.
“
"Это обоюдоострый вопрос — с одной стороны, чем меньше нарезка, тем выгоднее продажа для девелопера, ведь лоты меньшей площади продаются дороже в пересчёте на квадрат. Но тогда останется нераспроданный остаток, который может долго экспонироваться в продажу и которым нужно управлять, неся накладные расходы. А с другой стороны, возможность продать двумя–тремя большими лотами всю встройку позволит быстро распродать площади и избавиться от необходимости их содержать и платить большие комиссии агентам", — рассказывает эксперт рынка коммерческой недвижимости Олег Дмитриев, операционный директор Hansa Group.
Крупный якорный арендатор всегда интересен девелоперу, так как может стать точкой притяжения для потенциального покупателя.
"Безусловно, продуктовый магазин в шаговой доступности — аргумент в пользу покупки недвижимости. Однако, как показывают наши опросы, не в самом комплексе. Думаю, не стоит объяснять почему", — комментирует генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.
Действительно, жители нередко опасаются антисанитарии и неблагоприятной социальной среды около магазинов, особенно алкогольных. Впрочем, качественный ретейл стремится свести эти риски к нулю.
Как распределяются коммерческие помещения в ЖК
Реализация помещений под конкретного оператора интересна застройщикам ещё и с той точки зрения, что позволяет учесть все требования к помещению на этапе проектирования.
"Так, например, для продовольственных супермаркетов общая площадь должна быть не менее 400 м2, высота потолка от пола до коммуникаций — от 3,7 м, должны быть зоны разгрузки и все коммуникации — от вентиляции до кондиционирования", — рассказывает генеральный директор одной из строительных компаний города.
"Безусловно, мы заранее предполагаем, для каких организаций (магазинов, пунктов выдачи, аптек, кофеен и т. д.) готовятся помещения. Например, помещения площадью 500–600 м2 — под крупные магазины; 100–120 м2 — под кофейни, салоны красоты; около 80 м2 — под аптеки, небольшие магазины; 20 м2 — для пунктов выдачи заказов, химчисток и других организаций", — говорит генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
По её словам, коммерческие помещения проектируются также в зависимости от плотности застройки и проходимости прилегающих к зданию улиц.
В среднем доля коммерческой недвижимости в проектах Петербургской агломерации составляет около 8%, знают в ГК "А101". "При этом в конкретных ЖК она может отличаться: например, в жилом районе “А101 Лаголово” именно так, а в “А101 Всеволожск” — 6%. На последнее повлияло то, что район создаётся в уже сложившейся городской застройке", — поясняет заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК "А101" Оксана Моисеева.
Цена вопроса
Формат стрит–ретейл по–прежнему остаётся востребованным в жилых комплексах, более того, как показала практика, он более устойчив даже в нестабильное экономическое время.
Как говорит руководитель департамента управления проектами консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Светлана Московченко, спрос на коммерческие помещения на рынке агломерации остаётся стабильным. "По предварительным итогам 9 месяцев 2024 года, было реализовано 1,1 тыс. коммерческих помещений, что на 35% больше, чем за аналогичный период 2023 года", — посчитала она.
По данным "Петербургской недвижимости", цена предложения по итогам 9 месяцев 2024 года увеличилась в среднем на 10% относительно начала года и составила 276 тыс. рублей за 1 м2.
“
"Цены в городских новостройках на коммерческие помещения в среднем выросли на 8% по сравнению с летом прошлого года и составили 270–300 тыс. рублей за квадратный метр", — считает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.
Спрос на покупку коммерческих помещений в строящихся комплексах, в том числе с уже имеющимся арендатором, растёт, отмечает Марина Павлюкевич.
"Это хорошая инвестиция, — говорит она. — В сентябре мы выставили на продажу несколько лотов площадью 40–55 м2 в апарт–отеле IN2IT в 2 минутах пешком от станции метро “Купчино” в Московском районе Санкт–Петербурга. На сегодняшний день все лоты проданы".
“
Инфраструктурный ретейл является важной составляющей жилых объектов. На рынке премиального жилья подход девелоперов к наполнению встроенных помещений уже зачастую предусматривает проработку концепции всей встройки ещё на этапе проектирования жилого комплекса. Сделка между "Самолетом" и "Магнитом" демонстрирует, что массовый сегмент новостроек также следует этой тенденции. Полноценная инфраструктура в ЖК является значимым конкурентным преимуществом, и если в сегменте премиального жилья данный подход позволяет в первую очередь создать закрытую клубную инфраструктуру, то в массовом сегменте это даёт возможность обеспечить необходимое разнообразие товаров и услуг — от аптек до зоомагазинов. Благодаря таким соглашениям девелоперы могут подготовить помещения под профиль будущего арендатора, предусматривая необходимые площадь и конфигурацию, высоту потолков, а также системы вентиляции и кондиционирования, наличие витринных окон, зон разгрузки и т. д. Это повышает ликвидность помещений и обеспечивает необходимые условия для успешной работы ретейлеров.
Анна Лапченко
директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге
“
Интерес напрямую зависит от коммерческих условий. Как правило, сетевые арендаторы заинтересованы в длительной аренде (и это плюс для арендодателя), а также в расчёте ставки по аренде исходя из месячного оборота. То есть выплаты могут плавать. Но у продуктовых ретейлеров средний чек довольно стабилен, более того — растёт, поскольку продуктовая инфляция наиболее ярко выражена. Поэтому массовая аренда помещений для такой категории с позиции девелопера интересна — она формирует прогнозируемый на долгий период финансовый поток. Кроме того, коммерческие помещения вполне можно спроектировать сразу под конкретного арендатора. Впрочем, особенных специфически условий у ретейла обычно не возникает. Аренда для этой категории бизнеса предпочтительнее покупки. Это более гибкая финансовая модель, не требующая крупных затрат на приобретение. В случае с федеральной сетью таковые были бы очень большими. Ещё один вариант работы с такого рода активами — это предложение площади и арендатора, что называется, пакетом. Тогда помещение продаётся уже не как помещение, а как готовый арендный бизнес. У нас есть такой кейс в Приморском районе. В жилом комплексе Friends в микрорайоне у Новоорловского лесопарка мы разместили магазин "Магнит" в коммерческом помещении, и он уже работает. Сейчас мы продаём помещение с контрактом на аренду, с моделью доходности и окупаемости. Подобные готовые решения, как правило, интересуют инвесторов с точки зрения моментального начала отдачи инвестиций, без простоя на поиск арендаторов.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Договориться об аренде коммерческих помещений с крупным сетевым арендатором на старте продаж — это отличное перспективное решение. Когда якорный арендатор входит в проект, формировать вокруг него остальной пул партнёров получается гораздо быстрее и на выходе застройщик может рассчитывать на чётко сформулированную коммерческую "галерею", где все арендаторы чувствуют себя комфортно. Если данная схема реализована, обе стороны остаются в плюсе и запуск работы начинается раньше.
Филипп Шраге
генеральный директор строительной компании Kronung Group
